老樓加裝電梯申報(bào)流程優(yōu)化 仍需兩個三分之二同意原則

已經(jīng)實(shí)施4年的《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》近日通過市政府多個部門的研討和修訂，按程序修訂后正式重新公布。和舊辦法相比，新辦法在文件名稱上去掉了“試行”二字，但在諸如“加裝電梯需滿足兩個2/3業(yè)主同意”等關(guān)鍵條款上則延續(xù)了原有做法。同時，新辦法在申報(bào)流程和引導(dǎo)業(yè)主協(xié)商方面則進(jìn)行了加強(qiáng)和優(yōu)化。

已有2500幢舊樓加建電梯

4年前，市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》(下文簡稱舊辦法)，為廣州中心城區(qū)共計(jì)5萬余棟6層以上的老樓加裝電梯出臺了指引。數(shù)據(jù)顯示，這些老樓里居住了100萬左右60歲以上的居民，沒有電梯讓腿腳不便的老人上下樓倍感艱辛。

昨日市國規(guī)委提供的數(shù)據(jù)顯示，歷年來受理加建電梯規(guī)劃審批案件400-600宗并呈逐年上升趨勢，截至2016年7月，規(guī)劃部門共審批通過加建電梯的既有住宅約2500幢。

市法制辦表示，為總結(jié)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題，優(yōu)化既有住宅增設(shè)電梯流程、規(guī)范相關(guān)工作程序，今年7月舊辦法到期后，法制辦和多個部門聯(lián)手對其進(jìn)行了修訂。在反復(fù)多次召開專家論證及專題研討，多輪征求了市、區(qū)有關(guān)部門意見，面向社會公開征求意見后，經(jīng)反復(fù)研究修改，政府部門完成了修訂工作，正式公布了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設(shè)電梯技術(shù)規(guī)程》(兩份文件下文均簡稱為新辦法)。

沿用兩個2/3同意原則

新辦法規(guī)定，舊樓加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；同時，增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，還應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。這一表述基本延續(xù)了舊辦法的規(guī)定，即加裝電梯需滿足“兩個2/3業(yè)主同意”和“專有部分業(yè)主同意”兩條標(biāo)準(zhǔn)。

不過，在一些細(xì)節(jié)方面新辦法也對舊辦法進(jìn)行了優(yōu)化和提升。例如，新辦法首次明確了不符合新增電梯的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，即一旦“增設(shè)電梯方案的梯井(或連廊)與住宅或相鄰住宅主要使用房間(臥室或起居室)窗戶的正投影凈距小于6米，可視為嚴(yán)重遮擋”，這種情況下申請加裝電梯將無法通過審批。同時，針對加裝電梯中大量的業(yè)主糾紛和鄰里矛盾，新辦法也進(jìn)一步健全協(xié)商機(jī)制，引進(jìn)了協(xié)調(diào)平臺，強(qiáng)調(diào)了街道辦、鎮(zhèn)政府等基層組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

而對于符合審批條件的案例，新辦法也簡化審批流程，將申請人分兩個階段提交申請資料修改為可一次性提交；明確了無需辦理規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)；明確了公示異議處理程序。

未納入加裝電梯鄰里補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在現(xiàn)實(shí)中大量加裝電梯不能實(shí)施，主要原因是樓上樓下的利益補(bǔ)償難以協(xié)調(diào)，利益受損的低層住戶往往提出高達(dá)數(shù)萬甚至數(shù)十萬乃至上百萬元的補(bǔ)償要求，而受益的高層住戶則堅(jiān)決不同意。此前社會上也有不少呼聲要求政府對這種利益補(bǔ)償機(jī)制出臺指引，不過昨日公布的新辦法卻沒有包括這項(xiàng)內(nèi)容。

市法制辦就此解釋，根據(jù)法定職責(zé)必須為、法無授權(quán)不可為的理念，這次修訂沒有針對民事補(bǔ)償或賠償及費(fèi)用分?jǐn)傊贫?biāo)準(zhǔn)，但為體現(xiàn)服務(wù)型政府的要求，引導(dǎo)相關(guān)民事賠償糾紛通過法律途徑解決，提供了可供不同樓層住戶參考使用的出資分?jǐn)傁禂?shù)。

為加強(qiáng)電梯使用安全管理，新辦法還細(xì)化了電梯后期安全維護(hù)規(guī)定，明確同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議形式確定電梯使用管理者，同時增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理者，應(yīng)當(dāng)依照《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

焦點(diǎn)問答

在公布新辦法的同時，昨日市法制辦、市國土規(guī)劃委、市住建委等多個部門聯(lián)合舉行了新聞發(fā)布會，就新辦法的內(nèi)容進(jìn)行解釋和答疑，針對現(xiàn)場媒體的提問，上述部門也進(jìn)行了逐一回應(yīng)。

剩下1/3業(yè)主權(quán)益如何保障？

問：新的辦法中仍然沿用了原先規(guī)定的，2/3以上業(yè)主同意條款。在此前的實(shí)際操作中，2/3以上業(yè)主同意就能加裝電梯引發(fā)不少矛盾，剩下1/3業(yè)主權(quán)益如何保障？請解釋繼續(xù)沿用這一條款的原因，并說明如何解決業(yè)主之間的矛盾？

答：“雙2/3”的規(guī)定，是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的相關(guān)條款內(nèi)容制定的。

實(shí)際操作中，相關(guān)業(yè)主權(quán)益是通過基層組織協(xié)商或調(diào)解、規(guī)劃批前公示等程序予以保障的；此外，《辦法》第五條和第十五條規(guī)定了擬增設(shè)電梯間如果占用了住戶的專有部分，或建筑設(shè)計(jì)違反通風(fēng)、采光或者通行的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的，也需要與這部分業(yè)主達(dá)成協(xié)議或征得他們同意。

為什么是“兩個2/3”？

問：表決比例為什么是“兩個2/3”，而不是“100%”？

答：“兩個2/3”還是“100%”的爭論，這實(shí)際是適用《物權(quán)法》第76條建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理要求(改建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意)，還是《物權(quán)法》第97條一般共同共有財(cái)產(chǎn)處分(對共有的不動產(chǎn)作出重大修繕應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意)的問題。

經(jīng)過深入研究論證，最終確定了“兩個2/3”。主要理由：一是第76條的“共有”，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的共有，共有人之間無特定人身關(guān)系，對共有部分只有管理的權(quán)利和義務(wù)，不享有處分權(quán)，即不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不可進(jìn)行分割；而第97條規(guī)定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，聯(lián)營、合伙所產(chǎn)生的共有財(cái)產(chǎn)等，共有人之間有特定人身關(guān)系或合同關(guān)系。

既有住宅加電梯的房屋業(yè)主之間既沒有家庭關(guān)系、合同關(guān)系，也不可能對建筑物專有部分以外的共有部分進(jìn)行處分，基于業(yè)主關(guān)系所產(chǎn)生的共有關(guān)系既非按份共有，也不是共同共有。因此，在共有性質(zhì)上只能是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有，只能適用《物權(quán)法》第六章第76條，不能適用第97條。

另外，省內(nèi)外有關(guān)立法和制度在實(shí)踐中已充分肯定了“兩個2/3以上”規(guī)定的合法性?！段餀?quán)法》公布實(shí)施后，各地增設(shè)電梯的法律依據(jù)更為清晰、明確，各地增設(shè)電梯的有關(guān)規(guī)定均以《物權(quán)法》第76條作為依據(jù)，包括廣東省、江蘇省，武漢、廈門等地。

觀察

加建電梯中的常見誤解

毫不意外，新辦法對于加裝電梯的審批條件依然延續(xù)了舊辦法的規(guī)定，即工程需要“滿足專有面積2/3及以上的業(yè)主同意，也要滿足2/3及以上人數(shù)的業(yè)主同意”(簡稱為兩個2/3同意)，同時，“如果加裝工程需要占用部分業(yè)主專有物業(yè)的，還需要征得該部分業(yè)主同意”(簡稱為被占用的業(yè)主同意)。

不過，盡管這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公布多年并且一直堅(jiān)持，但依然被不少業(yè)主誤讀，贊成加裝電梯的高層業(yè)主只看到少數(shù)服從多數(shù)，認(rèn)為只要“兩個2/3同意”就行，往往忽視了“被侵占業(yè)主同意”的原則，而反對加裝電梯的低層業(yè)主往往濫用“被占用的業(yè)主同意”原則，以為什么情況下都要自己同意才行，甚至加裝工程沒有侵占其專有物業(yè)的，也以此作為反對依據(jù)。

由于標(biāo)準(zhǔn)被誤讀得太深，此前規(guī)劃部門也因此增加了許多鄰里矛盾協(xié)調(diào)工作，因?yàn)檎措p方業(yè)主之間存在的意見分歧或矛盾難以調(diào)和，每審批一項(xiàng)加裝工程，規(guī)劃部門通常一手收感謝信，一手收投訴信甚至法院傳票。

為了澄清不少業(yè)主對標(biāo)準(zhǔn)的誤讀，南都記者從大量的案例出發(fā)，總結(jié)了以下常見的誤解類型及專門解釋，方便需要的業(yè)主更好地理解新辦法的立法原則和初衷。

誤解1

加建電梯只要多數(shù)業(yè)主同意即可，不用理會少數(shù)業(yè)主的反對意見

分析：根據(jù)規(guī)劃部門審批的原則，只有在滿足加建電梯沒有占用業(yè)主的專有物權(quán)的前提條件下，只要兩個2/3業(yè)主同意就可以申請加裝電梯。但是，萬一由于老樓先天設(shè)計(jì)不足，導(dǎo)致電梯井的選址不得不占用某幾戶業(yè)主的專有物業(yè)，則必須要征得這些業(yè)主的同意。

誤解2

只要有業(yè)主提出反對，就可以一票否決加裝工程

分析：大量的加裝電梯案例顯示，并不是所有的業(yè)主都有一票否決權(quán)。因?yàn)榕f樓加裝電梯是對原有垂直交通的改善，所以對原來的建筑多多少少都會有影響，但關(guān)鍵是這種影響是否形成了“占有業(yè)主專有物業(yè)”。如果加裝電梯后建筑的通風(fēng)、采光、通行并未違反國家有關(guān)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，并未“占用其專有物業(yè)”的，業(yè)主并沒有一票否決權(quán)。反之，如果存在“占用專有物業(yè)”，通風(fēng)、采光、通行方面違反了國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的，則業(yè)主有一票否決權(quán)。這種情況下，只能通過業(yè)主之間協(xié)商，取得該部分業(yè)主同意，加裝工程才能進(jìn)行。

誤解3

受影響業(yè)主可以開出天價(jià)補(bǔ)償要求

分析：加裝電梯案例顯示，受影響業(yè)主獲得補(bǔ)償?shù)亩嗌伲涫苡绊懗潭让芮邢嚓P(guān)，但補(bǔ)償金額的多少由業(yè)主之間協(xié)商解決，不作為政府部門審批的條件和依據(jù)。

如果加裝電梯不涉及“占用其他業(yè)主專有物業(yè)”，則受影響業(yè)主開出天價(jià)補(bǔ)償要求通常不會受到法院的支持。

而如何加裝電梯的確涉及“占用其他業(yè)主專有物業(yè)”，則“被占用專有物業(yè)”的業(yè)主開出的高額甚至天價(jià)補(bǔ)償要求只能由業(yè)主之間協(xié)商解決，如果要求太高，超過了其他業(yè)主的支付能力和期望，通常的結(jié)局是放棄加裝電梯，反對業(yè)主也很難拿到天價(jià)補(bǔ)償。

知多D

如何才算嚴(yán)重遮擋？

《技術(shù)規(guī)程》第2.1條結(jié)合圖文明確了對嚴(yán)重遮擋的界定，具體為增設(shè)電梯方案的梯井(或連廊)與本交通單元內(nèi)住宅或相鄰住宅主要使用房間(臥室或起居室)窗戶的正投影凈距大于或等于6米，不屬于嚴(yán)重遮擋的范圍。其中對于“嚴(yán)重遮擋的界定”是結(jié)合消防、日照、通風(fēng)等有關(guān)規(guī)定、全市老城區(qū)住宅建設(shè)的客觀歷史情況等綜合論證提出的。

電梯井面積及連接住戶的廊道面積規(guī)定

《技術(shù)規(guī)程》中“必要面積要求”部分對新增的電梯井和連廊的尺度，有明確的規(guī)定。新增的電梯井和連廊的尺度以滿足基本交通需要為準(zhǔn)，不得以增設(shè)電梯為名增加非交通必要的使用面積。